27.10.2017 07:49:00


Идем на поправку


Селф, 2 Эпохи


Алтайские строители предлагают доработать новую редакцию 214-го и 218-го ФЗ.


Союз строителей «Региональное объединение работодателей Алтайского края», проанализировав принятые в конце июля текущего года поправки в 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве…»), пришел к выводу, что в нем много недоработок и запретов. Некоторые пункты не актуальны в силу разных причин, а какие-то существенно ограничивают деятельность отраслевых предприятий и нуждаются в корректировке. В связи с этим организация сформулировала конкретные предложения по изменениям новой редакции закона для того, чтобы и работа строительного комплекса осталась эффективной, и дольщики были надежно защищены.


Заградительная мера

В частности, Союз строителей настаивает на исключении сразу нескольких пунктов. В одном из них (ст.3 ч.2 п.1.1) говорится, что размер собственных средств застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства объекта, указанной в проектной декларации. То есть чтобы построить дом за 500 000 000 рублей, компании необходимо иметь минимум 50 000 000, только тогда она сможет привлекать средства дольщиков. Но совершенно непонятно, если через несколько дней она потратит деньги и у нее останется 5 000 000 рублей, перестанет ли она соответствовать нормам закона и утратит ли право продавать квартиры по 214-ФЗ. В то же время ст.3 ч.2 п.1.2 требует от застройщика наличие именно на банковском счете не менее 10% от стоимости строительства объекта на момент направления проектной декларации в орган исполнительной власти.

«Первой нормой не установлен момент времени, на который будет определяться соответствие застройщика данному критерию. К тому же она дублирует вторую. Поэтому ст.3 ч.2 п.1.1 бы мы предложили исключить. Вместе с тем 10% от стоимости строительства – это заградительная мера, которая выше экономических возможностей большинства застройщиков, и хотелось бы чтобы этот порог был снижен хотя бы до 5%. Также остается открытым вопрос о необходимости оценки имущества и его последующей переоценки в процессе строительства, если оно будет включаться в собственные средства застройщика», - поясняет исполнительный директор Союза строителей Игорь Перемазов.


Всё решает банк

Ряд норм, которые предложено также убрать из новой редакции, связан с банковским сопровождением деятельности застройщиков. Так, в принятых правительством поправках закреплено понятие уполномоченного банка и говорится, что перечень таких структур должен ежемесячно размещаться на официальном сайте Банка России. Однако алтайские строители считают, что постоянные изменения этого списка не будут способствовать укреплению стабильности. Также не ясно, что делать застройщику в случае, если банк, в котором у него открыт расчетный счет, перестанет завтра отвечать требованиям «уполномоченного». Ведь аналогичная ситуация возникла и сейчас со страховыми организациями, перечень которых тоже постоянно меняется, из-за чего стройкомпании несут дополнительные расходы на перестрахование.

Другой пункт обязывает застройщика и подрядчика открыть счета в одном уполномоченном банке и проводить все расчеты между собой только посредством их, при этом первый участник рынка вправе иметь всего лишь один расчетный счет. Вместе с тем в предмет регулирования ФЗ №214 вообще не входит взаимодействие техзаказчика, генподрядчика и банка. Он должен регламентировать отношения дольщика и застройщика. Кроме того, возможность использования лишь одного расчетного счета стройкомпанией значительно ограничивает ее деловую активность.

Еще одна норма вводит обязанность застройщика предоставлять в уполномоченный банк договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, товарно-транспортные накладные, счета-фактуры, иные документы, обосновывающие списание или поступление средств. Банк должен сверить все назначения и суммы платежей, а в случае указания застройщиком несоответствующей информации сообщить в органы исполнительной власти. В Союзе строителей не без оснований считают, что это приведет к неоправданному увеличению сроков расчетов и усложнению деятельности отраслевых компаний.


Зарплату рабочим не выдавать!

Кстати, в 18-й статье перечислено, на что именно застройщик может тратить деньги со своего счета. Интересно, что затраты на выдачу зарплаты (+налогов и пенсионных отчислений), рекламу, ЖКУ, содержание рабочих мест или аренду офиса компании не должны составлять больше 10% от проектной стоимости строительства. И если вдруг застройщик превысит этот лимит, по новому закону он не сможет даже выдавать зарплату своим сотрудникам, в том числе и из собственных средств. Поэтому алтайские строители просят привести в соответствие данный пункт.

Еще одна важная деталь – из этого перечня расходов исключены такие фразы, как «возмещение затрат». «На первых стадиях реализации проекта застройщик вкладывает множество собственных средств. С этого момента и до привлечения инвестиций дольщиков может пройти немало времени. А предприятие компенсирует эти вложения лишь по завершении дома, что приведет к неблагоприятным финансовым последствиям и росту цен на квадратный метр. Поэтому соответствующие пункты мы бы предложили оставить в первоначальной редакции закона, которая разрешала возмещение затрат на строительство», - говорит Игорь Петрович.

Другой момент – застройщик теперь сможет забрать все свои честно заработанные средства с банковского счета только после исполнения обязательств перед каждым дольщиком. Однако эксперты напоминают, что этот процесс может проходить довольно длительно, а недобросовестное поведение отдельных новоявленных собственников может и вовсе его остановить. Соответственно, ст.18 ч.8, которая прописывает эту норму, предложено скорректировать, чтобы застройщик смог воспользоваться своими средствами сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Ведь логично думать, что именно в тот момент он и исполнил свои обязательства перед дольщиками.


Готовые квартиры не продавать!

Самое странное, что сразу несколько новых пунктов фактически запрещают застройщику продавать готовые квартиры и нежилые помещения в сданных домах. Например, согласно ст.3 ч.2 п.1.5 обязательства застройщика, не связанные с привлечением средств дольщиков, не должны превышать 1% от стоимости строительства. А поскольку в обязательстве застройщик может быть как должником, так и кредитором, это означает, что и продавать готовое жилье в рассрочку на большую сумму ему теперь нельзя. Данное ограничение существенно сужает возможности реализации недвижимости при условии экономической и технологической непрерывности процесса стройпроизводства.

Крайне противоречивой оказалась и ст.18 ч.3, которая не допускает осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением средств дольщиков и строительством объектов в пределах одного разрешения. Вместе с тем Игорь Перемазов поясняет, что операциями по расчетному счету являются как перечисление, так и зачисление денежных средств на расчетный счет. А значит, эта норма закона опять же ограничивает деятельность застройщика, который не может получать средства за продажу готовых квартир.

А п.6 все той же 18 ст. вообще запрещает застройщику осуществлять иную деятельность, за исключением той, что связана с привлечением денег дольщиков. Данное положение не только ограничивает девелоперов в продаже готовых квартир, но и в участии в закупках, проводимых на приобретение объектов недвижимости, в развитии застроенных территорий и комплексном освоении земельных участков. Ч.7 п.7 этой же статьи и вовсе не дает право создавать коммерческие и некоммерческие организации. Логично, что все эти пункты Союз строителей также предлагает исключить.

И, наконец, вопросы вызывает ст.3 ч.2 п.1.3, которая гласит, что застройщик не может иметь непогашенные кредиты, займы, ссуды, за исключением целевых средств, привлеченных от дольщиков. Однако эта норма явно не учитывает, что отраслевые компании сегодня могут не только получать эти деньги от дольщиков, но и выдавать такие займы сами, например, на первоначальный взнос по ипотеке для приобретения новостройки. Поэтому в данный пункт рекомендовано внести корректировки, которые разрешат застройщику иметь займы, предоставленные им самим.


Банкротам вход воспрещен

В ст.3.2 ч.3 перечислено, кто не может быть главным бухгалтером или руководителем стройкомпании. В их числе есть лица, которые 3 года назад в роли директора или акционера (имевшего не менее 25% акций) были признаны банкротами. Союз строителей инициировал исключение этих пунктов, так как они незаслуженно ограничивают деятельность ряда лиц, в том числе непредумышленно ставших банкротами и не имевших никакого отношения к долевому строительству. Либо предлагается уточнить, какую именно деятельность вел застройщик на момент банкротства (привлекал ли деньги дольщиков, владел ли землей, возводил ли дома), потому что это действительно важно.

Любопытным оказался и п.1 ст.2, в котором дается определение, что вообще подпадает под понятие «застройщик». В частности, говорится, что им является хозяйственное общество, которое самостоятельно (или его дочернее предприятие) имеет опыт строительных работ не менее 3 лет и возвело не менее 10 000 кв. м многоквартирных домов, да еще и при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. При этом не уточняется, может ли считаться застройщиком организация, которая выполняла работы на какой-либо стадии, или только та, которая участвовала в создании объекта от начала до конца. Кроме того, сведения о техзаказчике и генподрядчике не содержатся в разрешении на ввод в эксплуатацию, а это еще одно противоречие. Поэтому Союз строителей предлагает уточнить критерии участия в строительстве для техзаказчика и генподрядчика.

Ст.3 ч.1.1 запрещает застройщику вести долевое строительство нескольких объектов по нескольким разрешениям. Однако мало того, что эта норма идет в разрез с Градостроительным кодексом РФ и земельным законодательством, так она еще и влечет за собой ряд трудностей, связанных с поэтапной сдачей таких объектов и их перехода (вместе с землей) в собственность дольщиков, после чего застройщику придется переоформлять всю проектно-сметную документацию для дальнейшего возведения зданий на данном участке. Поэтому эксперты инициировали отмену запрета на строительство в рамках нескольких разрешений.


Деньги, уплаченные в Компфонд, не возвращаются

Кроме 214- ФЗ Союз строителей предложил одну корректировку и в 218-й ФЗ ("О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности застройщиков…"), поправки в который также были приняты в июле текущего года. В частности, в ст.10 ч.5 сказано, что перечисленные во вновь созданный Компенсационный фонд средства (1,2% от стоимости объекта в качестве страхования ДДУ)  могут вернуть застройщику только в 3 случаях. Это отказ в госрегистрации договора, отказ сторон от сделки и излишняя уплата средств стройкомпанией. Однако в этом перечне нет пункта «расторжение ДДУ в пределах срока передачи квартиры». Именно таким пунктом и предложено дополнить данную норму закона.

Также, недоработки по этому поводу встречаются и в новой редакции 214-ФЗ. В частности, ст.9, которая прописывает порядок расторжения договора долевого участия, тоже не предусматривает возврат денежных средств, уплаченных застройщиком в Компфонд. Сейчас если ДДУ аннулирован, то в случае повторной продажи квартиры компании придется снова перечислить 1,2% от ее стоимости. А если же она не будет реализована больше до самой сдачи дома, то утратит статус «долевки», а значит, за нее вообще не нужно делать взнос. То есть в таком случае застройщик необоснованно передаст Компфонду свои средства и по закону не сможет забрать их назад. Именно поэтому Союз строителей предложил дополнить статью соответствующим пунктом о возврате денег.

Кстати, ст.18 ч.9 дает фонду защиты дольщиков (наряду с судами, кредиторами и органами исполнительной власти) право оспаривать сделки застройщика. «Однако Союз строителей считает, что такие полномочия вообще противоречат целям создания данной организации. Кроме того, предоставление этого права Фонду и органам исполнительной власти могут стать дополнительными способами давления на отраслевые предприятия, поэтому данные ведомства из этого пункта предложено исключить», - добавляет Игорь Петрович.

Поскольку новая редакция 214-го и 218-го законов действительно имеет некорректные формулировки, а Союз строителей доходчиво и аргументированно это объяснил, в Совете Федерации к данным рекомендациям прислушались. На днях из Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера пришел положительный ответ о том, что обращение алтайских строителей принято к сведению, а представленные предложения будут учитываться в дальнейшей работе комитета. Значит, есть надежда, что правовое регулирование долевого строительства всё же будет приведено в соответствие с рыночными реалиями.

Письмо союза строителей

Ольга Полиенко.

Алтайский строительный портал.



Назад в раздел




Наверх