27.10.2017


. Потому что в Алтайском крае, например, брошенных строек единицы, тогда как в Москве их десятки.


Как алтайские застройщики относятся к Компфонду, который заработал в помощь дольщикам с 25 октября?


С 25 октября в России начал работу Компенсационный фонд, в который застройщики обязаны вносить средства с каждого договора долевого участия. Специально для этих целей в конце июля текущего года Госдума даже приняла соответствующий ФЗ №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…».

В законе прописан порядок отчислений в специально созданный при этой структуре Компфонд. Они составят 1,2% от стоимости квартиры, приобретенной в новостройке. Предполагается, что если возведение дома будет заморожено по причинам финансовой несостоятельности компании, то из этого резерва будут выделены средства либо на то, чтобы компенсировать дольщикам их вложения, либо на то, чтобы завершить объект.

По сути Компфонд станет альтернативой той страховой системы, которая действовала с 2014 года в сфере долевого строительства и обязывала девелоперов делать взносы в страховые компании с каждого ДДУ. Стоит оговориться, что эта схема продолжит действовать для тех проектов, которые реализуются сейчас. Нововведения коснутся лишь объектов, начатых после 1 ноября.


Страховщики не спасают

Кто-то из экспертов считает, что и предыдущая система являлась достаточно серьезным гарантом для дольщиков, потому как предусматривала довольно суровую ответственность и жесткий контроль застройщиков. Но большинство участников рынка все же крайне недовольны участием страховщиков в долевом строительстве.

заместитель гендиректора ООО ИСК «Союз», председатель правления Союза строителей «Региональное объединение работодателей Алтайского края» Александр Мишустин

«Если сравнивать надежность таких организаций и Компфонда, то можно вспомнить яркий пример алтайского недостроя ЖК «Демидов парк», где страхование ДДУ в уполномоченных компаниях не спасло дольщиков, которые до сих пор не получили свои квартиры. Это достаточно сложно – добиться от страховщиков каких-то возмещений. Насколько надежным будет Фонд, покажет время, но в кризисных ситуациях будет легче получить компенсации, потому что в этом случае уже само государство поручилось за нерадивых застройщиков», - поясняет заместитель гендиректора ООО ИСК «Союз», председатель правления Союза строителей «Региональное объединение работодателей Алтайского края» Александр Мишустин.


«Когда начиналась история со страховыми компаниями, они создавались, потом банкротились каждые несколько месяцев и теряли право работать на рынке. У нас были договоры, которые приходилось перестраховывать по многу раз, и постоянно мы делали им взносы. То есть в какой-то степени Компфонд

говорит замгенерального директора ООО ПСК «Строительная перспектива» Андрей Комяков

 может быть более надежным инструментом для защиты дольщиков. Ну и для нас это тоже будет лучше: уж точно не придется дважды платить страховым компаниям», - говорит замгенерального директора ООО ПСК «Строительная перспектива» Андрей Комяков.

С коллегами соглашается и директор по строительству ООО «Регионстрой» Вячеслав Виноградов. «Мы не удивимся, если в случае заморозки какого-то объекта, страховщики исчезнут, и никто своих денег не вернет. Простой пример – наша организация достраивала дом на ул. Гущина, 150/3, и когда до ввода оставалось полтора месяца, страховая компания, сопро

вождающая ДДУ на эти квартиры (200), приказала долго жить. И мы пошли перестраховывать их в другой фирме, потому что в соответствии с 214-м ФЗ обязаны это делать. А данные риски вообще всегда падают на застройщика, который итак едва сводит концы с концами».


Полная неизвестность

Пока механизм работы нового Компфонда точно не определен. Многие игроки рынка поднимают вопрос о том, что необходимо формировать его филиал в каждом регионе, а не в общероссийском масштабе. Потому что в Алтайском крае, например, брошенных строек единицы, тогда как в Москве их десятки. Но другие эксперты такой ситуации не боятся, поясняя, что средств из фонда хватит и на 

директор по строительству ООО «Регионстрой» Вячеслав Виноградов

10 столичных замороженных объектов и на 1 наш, учитывая объемы строительства, стоимость квартир в крупных городах и соответствующие взносы.

Вместе с тем за последние несколько лет правительство итак много раз перекраивало законы, чтобы еще более надежно защитить дольщиков. Поэтому некоторые компании пока не могут точно прогнозировать эффективность новой схемы.

«Говорить, что мы готовы работать по этим правилам, сейчас вряд ли можно. Потому что вообще непонятно, как будет функционировать данная структура. Но делать нечего, придется соответствовать закону. Одно могу сказать однозначно – в плане защиты дольщиков с введением Компенсационного фонда ничего не поменяется. А для нашей компании, конечно, это опять дополнительные расходы», - говорит директор ООО «Жилищная Инициатива» Юрий Гатилов.


Где колхоз, там и голод

Иные эксперты алтайского строительного рынка высказывают резко негативное мнение о создании Компенсационного фонда, счита

гатилов 1.jpg

я, что это преследует совсем другие цели, нежели защиту дольщиков. И цели эти, скорее всего, недобросовестные. «Мы в нашей компании обсуждали данные нововведения и пришли к выводу, что не будет это работать. Есть хорошая поговорка: где колхоз, там - голод. Мы против, чтобы добросовестные застройщики несли ответственность за недобросовестных. Это же глупость полная. Давайте все-таки, наверное, с нерадивого спросим, посадим его сначала в тюрьму, а потом будем решать вопрос с его объектом. И не за средства тех, кто ведет свою деятельность по закону», - возмущается Вячеслав Александрович.

Он уверен, что к защите дольщиков предлагаемые правительством решения вообще не относятся. «Как рычаг уничтожения строительной отрасли на корню, это работает, и мы в этом убеждаемся. А как помощь гражданам - вряд ли», - отмечает застройщик.

К слову сказать, у компании уже на ноябрь – декабрь текущего года запланированы стройки, которые пойдут по новому закону. Однако Виноградов уверен, что в последствии их предприятие вовсе откажется от долевого строительства – ему это и сегодня уже невыгодно. А вообще, подобные небольшие компании, не имеющие крупных кредитов, теперь будут строить меньшим объемом и только на свои деньги, потому что, на его взгляд, сегодня по закону №218 сделано всё, чтобы застройщики ушли с долевого рынка и продавали готовые квартиры.

А те, кто в отрасли давно, еще помнят старую социалистическую схему, когда поручительством стройкомпаний занимались госбанки, в том числе и специализированные. И она работала. Поэтому ветераны предлагают и сегодня создать в кредитных организациях подобную структуру, которая бы осуществляла финансирование и контроль долевого строительства. Другая проблема – сегодняшние банки то и дело лишаются лицензий.


Цены взлетят

Другие застройщики в числе недостатков нового механизма защиты дольщиков называют также увеличение оборотных средств компаний и неотлаженный механизм, препятствующий строительному процессу. «Особо ничего не поменяется. Если раньше мы платили этот процент страховщикам (последние три года), то сейчас будем отчислять в Компфонд. Единственное отличие – у нас было несколько таких компаний и мы могли с ними поторговаться, они снижали ставку: кому-то 1%, кому-то 2%, кому-то выше, в зависимости от объектов и организации. Сейчас такого уже не будет – законом четко установлено, что страховать ДДУ нужно при помощи фиксированных взносов в Компфонд в размере 1,2% от стоимости долевки», - поясняет Александр Анатольевич.

На предполагаемое выпадение большего объема оборотных средств компании сетует и Андрей Андреевич. Но в целом нововведение поддерживает. Ведь теперь это всё будет унифицировано и средства сосредоточатся в одних руках. Поэтому, в принципе, девелопер готов к переходу на данную схему. Непосредственно в ноябре запуска новых строек у компании не намечается, а вот в более поздние сроки такие планы есть. То есть испытать на деле работу нового механизма удастся ближе к Новому году.

Еще одна проблема, с которой боятся столкнуться застройщики, – это отладка самого технического процесса, который может затруднить продажу новостроек. «То есть мы завтра можем получить разрешение, утвердить проектную декларацию и хотели бы уже привлекать средства дольщиков, а договор с ними заключить не получится. Такая практика у нас уже была со страховыми компаниями, когда эту систему только вводили. У нас тогда ушло порядка 3 месяцев на налаживание технической части работы», - поясняет Мишустин. Кстати, в числе новых объектов – дома в квартале 2009, а затем – в 2033, куда планирует зайти ИСК «Союз» в ближайшее время. А все существующие стройки, включая микрорайон «Времена года», девелопер намеревается завершить по старой схеме.

Вместе с тем опрошенные застройщики не исключают, что работа по новому закону спровоцирует скачок цен. «Я думаю, уже с июля 2018 года порядка 2000 компаний уйдут с жилищного рынка. Останется лишь немного девелоперов, которым выгодно так работать. Что касается цен, то они в такой ситуации естественно взлетят, потому что предложение на рынке будет сокращаться. Возможно, эти последствия даже окажутся для него благоприятными, учитывая его сегодняшнее перенасыщение. Сейчас рынок уже меняется, с какой-то стороны в лучшую сторону, ведь он становится более четким и понятным», - поясняет Виноградов.


Банкроты активизируются?

Ну и, конечно же, у экспертов есть опасения, что работа фонда сформирует благоприятную среду для недобросовестных участников рынка. И те, кто мог бы избежать банкротства, теперь будут заинтересованы в нем. К тому же контроль за денежными скоплениями – непростая задача, и любой фонд в нашей стране – это возможность злоупотребления полномочиями.

«Я не исключаю, что кто-то будет именно так получать деньги – путем мошенничества. У нас же у всех разный подход – один строит бизнес для того, чтобы его сломать и заработать на разнице, а другой – для того, чтобы этим жить», - уверен Вячеслав Виноградов.

Но Александр Мишустин успокаивает: даже если кто-то будет использовать мошеннические схемы или преднамеренное банкротство, то всю ответственность берет на себя государство. Теперь оно будет с ними разбираться и решать проблемы замороженных строек за счет Компенсационного фонда. И у граждан, и у застройщиков не должна болеть голова, каким способом это делается, главное, что дольщики получат или свои деньги, или готовые квартиры.


Справка

Только за первую неделю работы Фонда более 30 застройщиков из 18 регионов страны уже перечислили взносы. Их суммарный объем составил почти 5,2 млн рублей. По предварительным подсчетам, за год эта цифра должна вырасти до 4,5 млрд рублей (170 тыс. договоров). 

В числе регионов-первооткрывателей - в основном субъекты Центрального федерального округа, Алтайского края среди них пока нет. В Сибири единственными, кто перешли на новую систему, стали кемеровские строители.


Ольга Полиенко

Алтайский строительный портал



Назад в раздел




Наверх